はいさーい(^▽^)/

永井です!!!

不動産での資産活用のシュミレーション（考え方）を１つ取り上げてみますね。

（例）
沖縄独特の不動産投資物件といえば・・・　　　そう軍用地

【軍用地】は、沖縄の自衛隊基地・米軍基地の事を示しますがそのほとんどは、国が個人の土地を強制使用（借地）しています。

「借地料」は、沖縄県全体で年間約900億円を国が地主さん達に支払っています。

この「軍用地」は、基地問題と言う一面を持ちながら、戦後の沖縄県の経済を潤した収入物件でもあるのです。

軍用地の特徴として毎年約1％（平均）づつ借地料が値上がりしていきます。必ず値上がりします♪

理由として、年間の借地料の決定は、毎年、国と、沖縄県軍用地主連合会との間で話し合いが行われ翌年の借地料の値上がり分の金額が決定されるからです。

毎年値上がる分複利式で増える定期預金と似ています。ある意味
軍用地・・・国に預ける（貸せる）
定期預金・・・民間（金融機関）に預ける。
そんな感覚です。

まず、定期預金の金利と、軍用地の利率の比較をしてみましょう。
平成17年の定期預金金利の平均が０.032％（10年）です。
軍用地は、毎年1％づつ値上がりしますので、同じ10年後は利率が購入した時の借地料が10％値上がりすると事となります。これだけ見ても利率の大きさを比較する事ができますよね！
でももう一つある大きな特徴があります・・

それは、軍用地の取引形態の独特的な売買の仕方があります。

通常の土地取引の場合は、一般的に、市場価格、あるいは取引事例比較法や、評価価格などから販売価格を決めるやり方などありますが、多く用いられているのは、取引事例比較法です。AI不動産も取引事例比較法を主に活用しております。建物の場合だと原価法を用います。
軍用地の取引の場合は、年間借地料の何倍として売買価格が決定していきます。
例えば・・・
年間20万円の借地料の軍用地で売買価格が40倍とした倍は？
20万×40倍＝800万（売買価格）となるのです。

そこで具体的に軍用地の利率のUPと、金融機関に定期預金を同じ10年として見ていきましょう❣️

色々と細かいことは、今は、抜きにして
1,000万の利率の比較をして見ましょう！

金融機関　10年定期預金金利・・・
全国平均０.032％
１.000万×０.032％（年金利）
＝3.200の金利です。
10年では、32.000円です。

では、軍用地では、
（軍用地の場所・あるいは、使用目的滑走路なのか、住居地域なのか、返還予定が有る・無し）などにも倍率が違います。
同じ１.000万円で購入した利率を比較して見ましょう。
年間借地料が20万円で売買価格が50倍の場合です。

特徴①  年間借地料が1％値上がりすると言いましたよね^ ^
となると１０年後の借地料は・・・
20万×1％×10年＝20.000円
220.000万円です
この時点で定期預金の金利を遥かに上回りますよね。
20万×10年の借地料＝200万の借地料（値上がり率は計算してません）

特徴②  軍用地の取引形態（売買価格）の相場は、年間借地料の何倍で決まります。

仮に10年後に購入時点の倍率50倍から53倍になったとしたら・・・
10年後に売買するわけですから、年間借地料は、22万円になってますよね。
22万（年間借地料）×53倍＝1.166万円となるわけです。

税引前キャシュフローは、166万円となるわけです。

【販売価格の基準となる倍率は、下がることもありますがなかなか下がりません・上がる傾向が非常に大きいです。】そして、値上がり率は、政治に大きく左右されるので大きな事件・事故が起きると上がり傾向になるケースが多いです。

細かい諸費用（登記費用・仲介手数料・その他の費用）はここでは取引形態の違いで書いてませんがいかがでしょうか❗️  少しは、伝わりましたか？

最後に軍用地は、様々な有利制も持っております。
①国から直接借地料がもらえる為滞納は有りません。

②一般の賃貸物件と違い第三者へ管理の依頼や手数料を払う必要は、有りません。（手間と費用が要りません）

③不動産の担保評価が高い
軍用地の場所と使用目的で違いますが
金融機関の担保評価は、年間借地料の25倍〜40倍です。

④固定資産税が安く、相続税も有利となります。

⑤定期預金金利や、国債より利息が高い。

という感じです♪
購入する注意点も幾つかあげておきます。

自分のしたい不動産投資についてあっている物件を探しましょう。
⑴ 変換される見込みのない土地

⑵返還予定地

物件により購入時の倍率や、借地料の値上がり率が違いますので要注意です。

総合的なには、中長期の投資物件としてかなりいいです。

国に借地をしてもらいますので安心。

とりわけ以上が軍用地の豆知識となります。

AI不動産でも軍用地の取引を行なっておりますのでお気軽にお問い合わせください♪

と〜さい　　あんせまたや〜さい^ – ^

軍用地について動画でも解説してしています。

https://youtu.be/cgsAmHL7ecw